誰說只有買房才能收租,包租代管實現你的房東夢想
以往要到收租的程度,一般都是在有閒置空屋,將空屋租出以換取每個月的租金,而這樣的被動收入,不但要先累積一定的資金,而後就算房間順利租出去了,而租屋後各種大大小小的瑣事可能才正要開始,而因為租屋的事項太多所以開始有了代管的行業。隨後開始出現代租代管的行業,現在出現了所謂的包租代管,現在就讓我們來了解一下包租代管創造出房東、業者、房客三贏的新型租房型態和在如何在新型的型態來創造被動收入!
代租代管VS包租代管
代租代管:
對於房東來說,委託租屋公司的仲介代為尋找房客,為雙方進行媒合。而仲介會在成交後向房東收取一個月租金的服務費,或是向房東房客各收取半個月租金的服務費。而如果租客不穩定的情況,可能會有租屋空窗期。
對於房仲來說,除了帶看房屋外,初期需要做為房東與房客之間的溝通橋梁,在成交收取一定的傭金後基本上房仲的業務也算結束,如果隔年房客無續租打算,在幫房東尋找下一個房客後還是會在收取一次的傭金費用。每家代租代管業者的服務費用收取方式不同,並沒有公定的價格,較常見的是以每月的租金撥出一定比例作為服務費,如每月繳交租金的10%給代租代管公司。
有些租房公司對於老屋收取的服務費會比新屋高,原因在於老屋的屋況問題多,需要臨時處理狀況的機率較高,人力成本便反映在服務費中。有些則以趟數作為計算,如一個月內人員處裡租客問題超過幾趟以上需加收服務費等。
站在房東的角色來說,房客的不穩定會造成房東的成本增加,加上原房客搬出後需要對房間進行整理,也有可能房客無法無縫接軌而導致租屋空窗期
1
包租代管:
站在房東的角度來說,從可能從1對多個房客或仲介變成1對1的簡易模式,是由房東與業者簽訂3年的租賃契約,而租屋期間的瑣碎小事都由業者處理,業主並從中抽取費用,相對來說租金收入也會減少約2成。通常房東會以市價的8折給業主承包租賃,而這3年期間不需擔心會有空屋率或租屋空窗期
而對於包租業者來說,可以用較低的租金當起二房東後,將房屋整理或簡易翻修後可以用比較高的租金價格在出租給其他的房客,不需大量購入不動產用小成本也能夠創造現金流,但因為是二房東的性質所以業者將承擔租屋空窗的風險
業者獲利=收取的租金(翻修後)-給房東的租金
假設:一間租金為8000以市價8折向房東租賃6400中間的差價為1600,若業主將房屋裝修後能租到9000~10000,那業者的獲利將大大提昇。而大部份的平價裝修大概費用在10萬~20萬不等。若以9000租金為例,裝修費用為20萬,最晚大概1年半就能回本,而1年半則是租金的被動收入。
*若是想要成為包租業主需要有租賃住宅管理人員資格喔,若想了解如何取得相關証照可參考中華民國租賃住宅服務商業公會
也可以尋求包租的資金募集,因為前期資金需求較大,可對外募集資金後在依照出資者的金額比例後分潤。
1
屋主申請社會住宅
資格:
1. 出租之住宅須為合法建物。
2. 合法建物之認定,須由房東提供該出租住宅之建築物所有權狀影 本、建築物使用執照影本、測量成果圖影本或建築物登記資料,應 符合下列情形之一:
(1)主要用途登記含有「住」、「住宅」、「農舍」、「套房」、「公寓」或「宿舍」字樣。
(2)主要用途均為空白,依房屋稅單或稅捐單位證明文件得認定該建築物全部為住宅使用。
(3)非位於工業區或丁種建築用地之建築物,其主要用途登記為「商業用」、「辦公室」、「一般事務所」、「工商服務業」、「店舖」或「零售業」,依房屋稅單或稅捐單位證明文件得認定該建築物全 部為住宅使用。
(4)不符合前三項規定者,須提出合法房屋證明或經直轄市主管機 關協助認定實施建築管理前已建造完成之建築物文件。
(二)有關出租住宅須為合法建物規定,若 6 直轄市主管機關另有規定者, 從其規定。
點我→社會住宅包租代管第 3 期計畫(縣市版)受理單位及聯絡窗口
租約年限:
若房東選擇包租方案:房東與業者簽訂包租約,包租約年限為3年
若房東選擇代管方案:由業者辦理媒合租屋,房東與房客簽訂租約,其租約年限至少1年,租約期滿後,房東與房客可再協議續約,租期最長2年,即房東與房客之租約租期最長3年。
補助:
1.住宅每處每年以實際修繕金額核計,每年補助最高新臺幣1萬元,並得逐年申請住宅出租修繕費用補助至契約終止日,修繕費用超過每年補助新臺幣1萬元部分,則依民法及租約相關規定辦理。
2.申請住宅修繕補助,依據「租屋服務事業辦理承租民間住宅並轉租或媒合承出租及其他服務注意事項」規定,應檢具下列文件向6直轄市政府提出申請:
(1)住宅修繕申請書。
(2)住宅所有權人修繕同意書。
(3)租賃契約影本。
(4)修繕後之照片。
(5)修繕住宅之原始憑證(統一發票或收據)正本。
1
租客申請社會住宅
資格:
1.符合住宅法第4條規定之經濟或社會弱勢條件如下:
(1)低收入戶或中低收入戶。
(2)特殊境遇家庭。
(3)育有未成年子女三人以上。
(4)於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲。
(5)六十五歲以上之老人。
(6)受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。
(7)身心障礙者。
(8)感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。
(9)原住民。
(10)災民。
(11)遊民。
(12)其他經主管機關認定者。
2.提供一定比率給未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。(例如:戶籍高雄→台北工作)
3.社會住宅承租者,應以無自有住宅或一定所得、一定財產標準以下之家庭或個人為限。(家庭年收入在150萬以下,並名下無其房產)
補助:
包租:業者向房東以市場租金8折承租住宅3年,轉租一般戶、弱勢戶之租金如下:
(1)一般戶:以市場租金8折支付業者。
(2)弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者,至弱勢戶之租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。
.代管:房東與房客經業者媒合後簽訂租約(至少1年)。
(1)一般戶:以市場租金9折交付業者。
(2)弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折交付業者,至弱勢戶之租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。
*房客加入包租代管計畫後,政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。
———————————————————————————————
延伸閱讀
>> 孩子,我們來談錢:從7歲開始給他零用錢,不如教他變有錢
【這是一個免費就能支持創作者的計畫】
如果這篇文章有幫助到您或是想鼓勵我,請幫我在下方處緣色的拍手圖示按5下,只要登入Google或FB,不需花費任何經費就能支持我,您的支持是我繼續寫作的動力,感謝您!